인근지역의 일부 아파트 전세가격이 다소 상승했다는 이유만으로 임대아파트의 보증금 증액을 요구하는 것은 부당하다는 판결이 최근 나왔습니다.

 

광주지방법원은 A씨 등 129명이 주식회사 B 건설을 상대로 낸 채무부존재 확인소송에서 "임대보증금 증액분의 채무가 존재하지 않는다"며 원고승소 판결했습니다(광주지방법원 2017. 9. 14. 선고 2017가합52707 판결 참조).

 

1. 사실관계

 

(1) A씨 등은 지난 2012년 임대주택 사업자인 주식회사 B 건설과 OO시에 있는 C임대아파트에 입주하기로 계약하고 201412~20151월 입주를 완료했습니다.

 

(2) 이 사건 각 임대차계약 제5조는원고들과 피고는 물가, 그 밖의 경제적 여건의 변동이 있을 때, 피고가 임대하는 주택 상호간 또는 인근 유사지역의 임대주택 간에 임대조건의 균형상 조정할 필요가 있을 때, 임대주택과 부대시설 및 부지의 가격에 현저한 변동이 있을 때 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대보증금과 임대료 등을 조정할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

(3) 입주한 지 1년 후인 201512월 사업자가 임대보증금 증액을 요구하자 주민들은 각 호수 당 690만 원가량 추가 보증금을 납부했습니다. 그런데 1년 뒤인 201612월 사업자는 또다시 600여만 원의 보증금 증액을 요구했습니다. 인근 아파트 전세가격이 일부 상승했고, 주거비물가지수도 소폭 상승했다는 이유에서였습니다. 입주민들은 반복되는 사업자의 보증금 증액 요구가 과도하다며 추가 납부를 거부했습니다.

 

(4) 하지만 사업자도 계약서상 '물가, 그 밖의 경제적 여건의 변동이 있을 때 보증금 증액을 요구할 수 있다'는 약정이 있으므로 2016년도 주거비물가지수 상승률 2.86%를 반영하여 2017년도 보증금 증액을 요구할 권리가 있다고 주장했습니다.

 

(5) 이에 A씨 등은 20173"사업자에 대한 추가보증금 채무가 존재하지 않음을 확인한다"며 소송을 냈습니다.

 

 

2. 법원의 판단

 

광주지방법원은 이 사건에서 다음과 같이 판시하였습니다.

 

(1) 구 임대주택법(2012. 12. 18. 법률 제11587호로 개정되기 전의 것) 20조 제2항과 주택임대차보호법 제7, 그리고 이 사건 임대차계약 제5의 규정을 종합하여 보면, 피고는 이 사건 각 임대차계약 제5조에 규정된 사유 등이 있으면, 그 임대보증금과 임대료의 증액을 청구할 수 있으나, 당사자 사이에 증액 사유 및 그 범위에 대한 협의가 성립하지 않아 재판으로 정하여야 하는 경우에는 증액 사유 및 그 범위에 대한 증명책임은 증액을 주장하는 피고가 부담한다고 할 것이다.

 

(2) 그러나 임대아파트가 있는 지역의 주택·수도·전기 및 연료관련 소비자물가지수는 100이하를 유지했으며 인근 아파트 전세가()가 소폭 하락한 사례도 있다. 전년도(2016)의 전국 주거비물가지수 상승률이 2.86%이고 인근지역의 일부 아파트 전세가격이 다소 상승했다는 사실만으로는 (사업자에게) 임대보증금과 임대료를 증액하여야 할 물가, 그 밖의 경제적 여건의 변동이 있는 때'에 해당한다고 보기 어렵다.

 

(3) 한편, 이 사건 임대차기간은 최초 입주지정기간 종료일 다음날부터 30개월'인데도, 원고들은 임대주택에 입주한 후 1년이 지난 2016년경 피고의 임대보증금과 임대료의 증액 요구를 받아들여, 보증금을 추가로 지급하였다.

 

(4) 따라서 원고들의 피고에 대한 추가보증금 지급채무는 존재하지 아니하고, 피고가 이를 다투고 있는 이상 원고들에게 그 확인을 구할 이익이 있다.

 

 

3. 결론

 

이 판결은 임대사업자가 임대료 증액을 요구하기 위해서는 증액사유와 그 범위에 관하여 분명한 근거를 제시할 증명책임이 있다고 판시함으로써 임대사업자 측의 일방적인 임대료 증액 요구에 대해 제동을 건 점에서 그 의의가 크다 할 것입니다.