민사 ·민사소송
답변수 : 1 | 2020.01.14 질문 작성됨

전세 보증금 공탁시 찾는법

집주인하고 문제가 발생하여 집주인이 보증금을 명도를 조건으로 공탁한경우 실제 집을 명도 했슴에도(골탕먹이려고) 명도 확인서를 안써주면 공탁금 어떻게 찾나요? 실제 이사한 이삿짐 센타 영수증 그리고 전입신고한 등본 다 갖고 가도 안주더랍니다 이럴땐 어떻게 해야 되나요 임대인 동의 없이 소송 안가고 찾는법 없나요? 공탁금 회수신청은 뭔가요?

질문자께서는 집주인으로부터 건물 명도를 완료하였다는 확인서를 받을 필요 없이, 위와 같은 건물명도 사실의 증거를 지참하여 지정된 공탁소에서 보증금 상당의 공탁금을 출급하실 수 있습니다. 또한 공탁금 회수청구란 공탁자(채무자)가 일정한 요건 및 절차에 따라 공탁물을 다시 회수하는 것을 의미합니다.


1. 질의사안의 정리 


집주인(임대인)이 질문자에 대한 보증금을 건물명도를 조건으로 공탁하였으나, 실제 명도가 완료되더라도 확인서를 안 써주는 등의 경우 공탁금을 찾을 수 있는 방안에 대해 질의하신 것으로 파악됩니다.


2. 검토 의견


가. 관련 법리


1) 변제공탁


공탁이란 공탁자가 법령에 따른 공탁원인에 따라 금전, 유가증권, 그 밖의 물품을 공탁소에 맡기고 피공탁자 등 일정한 자가 공탁물을 받게 하여 공탁근거법령에서 정한 목적을 달성하게 하는 제도를 의미하며, 그중 ‘변제공탁’은 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 경우 또는 과실 없이 채권자가 누구인지 알 수 없는 경우에 채무자가 채무이행을 대신하여 공탁소에 공탁을 하고 채무를 면할 수 있는 제도를 의미합니다(민법 제487조)


2) 반대급부 조건부 공탁의 유효성


변제공탁에 있어서 채권자가 공탁물 출급에 대한 조건을 거는 이른바 “조건부 변제공탁”의 경우 원칙적으로 무효라고 보아야 하나, 채권자의 본래 청구권에 선이행 또는 동시이행의 항변권이 붙어 있는 경우에는 유효가 될 수 있습니다(대법원 1970. 9. 22. 선고 70다1061 판결 참조). 따라서 임대차계약 종료된 경우 건물명도의무와 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다 하더라도, 건물명도와 동시이행관계에 있는 임차보증금의 변제공탁을 함에 있어서 ‘건물을 명도하였다는 확인서를 첨부할 것’을 반대급부조건으로 붙였다면 위 변제공탁은 명도의 선이행을 조건으로 한 것이라고 볼 수밖에 없으므로 변제의 효력이 없다고 보아야 할 것입니다(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다27594 판결, 대법원 1977. 9 .28. 선고 77다1241 전원합의체 판결 참조).


3) 공탁물 회수청구


공탁이 완료된 공탁물에 대하여 ① 피공탁자(채권자)의 공탁물 출급청구권과 ② 공탁자(채무자)의 공탁물 회수청구권이 발생하게 됩니다. 이 때 공탁물 회수청구권은 채권자가 공탁을 승인하거나 공탁소에 대하여 공탁물을 받기를 통고하거나 공탁유효의 판결이 확정되기 이전까지만 회수가 가능합니다(민법 제489조).


나. 사안의 경우


보증금반환의무와 건물‘명도’의무는 동시이행관계에 해당하므로 이를 조건으로 한 변제공탁은 유효할 것입니다. 그러나 ‘명도’를 넘어서 건물명도를 완료하였다는 ‘확인서’를 받아오는 것은 건물명도의무를 선이행 조건으로 한 변제공탁에 해당하므로, 이러한 조건까지 이행할 의무는 없다고 할 것입니다. 따라서 질문자께서는 건물명도 완료 확인서를 굳이 건물주로부터 받을 필요 없이 건물명도를 완료한 증거자료들을 가지고 지정공탁소로부터 보증금 상당의 공탁금을 출급하시면 될 것입니다.


공탁물 회수청구의 경우, 공탁자(채무자)가 일정한 요건 하에 자신의 공탁물(보증금 상당 금전)을 회수할 수 있는 것을 의미합니다.


3. 결론


질문자께서는 건물명도 확인서를 받을 필요 없이, 건물 명도하였다는 내용의 증거자료를 지참하여 지정 공탁소로부터 공탁물을 출급할 수 있을 것입니다. 공탁물 회수청구란, 공탁자인 건물주가 자신이 공탁한 보증금 상당의 금전을 다시 회수하는 것을 의미합니다.


※ 위 의견은 귀하의 질의 내용만을 전제로 검토한 것으로서, 보다 면밀한 검토를 위하여는 구체적인 사실관계 및 자료 확인이 필요합니다.


관련법령 : 민법 제487조, 제489조
참고판례 : 대법원 1970. 9. 22. 선고 70다1061 판결, 대법원 1991. 12. 10. 선고 91다27594 판결, 대법원 1977. 9 .28. 선고 77다1241 전원합의체 판결
정경회 변호사
서울 강남구 민사일반,특허‧실용신안,부정경쟁‧영업비밀,상표,기타,스...
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윤***

보증금반환의무와 건물‘명도’의무는 동시이행관계에 해당하므로 이를 조건으로 한 변제공탁은 유효할 것입니다. 그러나 ‘명도’를 넘어서 건물명도를 완료하였다는 ‘확인서’를 받아오는 것은 건물명도의무를 선이행 조건으로 한 변제공탁에 해당하므로, 이러한 조건까지 이행할 의무는 없다고 할 것입니다. 따라서 질문자께서는 건물명도 완료 확인서를 굳이 건물주로부터 받을 필요 없이 건물명도를 완료한 증거자료들을 가지고 지정공탁소로부터 보증금 상당의 공탁금을 출급하시면 될 것입니다. <=== 그런데 실제로는 임대인 도장이 찍힌 명도 확인서와 임대인 인감증명서 없이는 절대 줄수 없다 하는데 어떻게 설득하죠? [작성일: 2020.01.16]

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