건설,환경 ·주택,상가건물 등 ·공동주택(아파트등)
조회수 : 502 | 2019.12.17 질문 작성됨

아파트 보육시설 운영에 관한 공개경쟁입찰절차에서 요건을 갖추지 못한 자가 선정되었고, 이를 전제로 계약을 체결한 경우, 이러한 임대차계약이 무효라고 한다면, 추후 추인을 할 경우, 유효로 될 수 있나요?

아파트 유치원 운영에 관하여 입주자대표회의가 공개경쟁입찰절차를 통하여 새로이 운영자를 선정하기로 하였으나, 참가자격이 없는 자가 선정되었고, 이를 기반으로 임대차계약이 체결된 경우, 추후 추인을 통하여, 임대차계약을 유효로 할 수 있나요?
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2019.12.17 답변 작성됨

아니요, 아파트 유치원 운영에 관하여 입주자대표회의가 공개경쟁입찰절차를 통하여 새로이 운영자를 선정하기로 하였으나, 입찰참가자격을 갖추지 못한자를 낙찰자로 선정한 경우, 이러한 입찰절차는 무효이고, 이를 전제로 한 임대차 계약 역시 무효가 되는 것이므로, 추후 추인하는 의결을 하였다고 하더라도, 무효의 원인이 없어지지 않은 이상 여전히 임대차계약은 유효가 될 수 없다고 봅니다.

질의사안과 유사한 사안에서 법원은 "입찰선정공고에서 정한 입찰참가자격을 갖추지 못한 자를 입찰의 낙찰자로 선정하는 바람에 위 설정결정이 무효가 된 사실은 앞서본 바와 같은바 입주자대표회의가 2013. 2. 28에 그러한 자를 보육시설의 운영자로 존속하기로 한 결의를 할 당시 위와 같은 무효 원인이 소멸하였다는 점을 인정할 증거가 없다. 또한, 입주자대표회의는 위 결의 후, 2013. 6. 13에 보육시설의 운영자를 공개경쟁입찰로 새로 선정하기로 의결한 사실은 앞서 본 바와 같다 이러한 점에 비추어 볼 때 2013. 2. 28.자 결의는 무효인 낙찰자 선정행위의 적법한 추인이라거나 새로이 수의계약형태의 임대차계약을 체결한 것이라고 볼 수 없다"고 판시하였습니다(대구지방법원 서부지원 2014가단3058 판결).따라서 이러한 판례의 태도에 비추어 보면, 입주자대표회의가 입찰참가자격이 없는 자를 낙찰자로 선정한 것이 입찰절차의 공정성과 공공성에 반하여 무효로 확인된 이상 그에 터 잡은 이 사건 임대차 계약 역시 무효가 되는 것이고, 더 나아가 추후 추인하는 의결을 하였다고 하더라도 무효의 원인이 없어지지 않은 이상 유효로 될 수 없다고 봅니다.
관련법령 : 민법 제618조 개정
참고판례 : 대구지방법원 서부지원 2014가단3058 판결 대구지방법원 서부지원 2014가단3058 판결
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