민사 ·물권 ·소유권‧점유권
조회수 : 216 | 2019.07.23 질문 작성됨

부동산매도인이 실제 매수자인 신탁자의 요구로 수탁자에게 경료한 소유권이전등기가 부동산실명법의 시행으로 무효로 된 경우, 수탁자가 부동산을 임의처분했다면 매도인에게 손해가 발생하나요?

부동산을 매도하면서 실제 매수자인 신탁자의 요구로 매도인이 수탁자 앞으로 경료한 소유권이전등기가 부동산실명법의 시행으로 무효로 되었습니다. 그 후 명의수탁자가 임의로 신탁부동산을 처분한 경우, 그로 인하여 매도인이 손해를 입었다고 볼 수 있나요?

2019.07.23 답변 작성됨

아니요. 부동산을 매도하면서 실제 매수자인 신탁자의 요구로 매도인이 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 경료해주었다면 매도인에게 매매계약의 체결이나 그 이행에 관하여 어떠한 귀책사유가 있다고 보기 어려워, 자신의 편의를 위하여 명의수탁자 앞으로의 등기이전을 요구한 명의신탁자가 자신의 귀책사유로 같은 법에서 정한 유예기간이 지나도록 실명등기를 하지 아니한 사정에 기인하여 위 등기가 무효로 된 것에 대하여 매도인에게 매매대금의 반환을 구하거나, 명의신탁자 앞으로 재차 소유권이전등기를 경료할 것을 요구하는 것은 신의칙상 허용되지 아니하므로, 매도인으로서는 명의수탁자가 신탁부동산을 타에 처분하였다고 하더라도, 명의수탁자로부터 그 소유명의를 회복하기 전까지는 명의신탁자의 소유권이전등기청구에 대하여 매매대금 반환채무의 동시이행을 항변할 수 있어 결국 손해를 입었다고 볼 수 없습니다.

대법원은 "명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 매각처분한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 매수인은 유효하게 소유권을 취득하게 되는바(법 제4조 제3항), 이 사건에서처럼 명의신탁약정 및 이에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동을 무효로 하는 이 법이 시행되기 이전에 매도인이 명의신탁자의 요구에 따라 명의수탁자 앞으로 등기명의를 이전하여 주었다면, 매도인에게 매매계약의 체결이나 그 이행에 관하여 어떠한 귀책사유가 있다고 보기 어려우므로, 자신의 편의를 위하여 명의수탁자 앞으로의 등기이전을 요구한 명의신탁자가 자신의 귀책사유로 법에서 정한 유예기간이 지나도록 실명등기를 하지 아니한 사정에 기인하여 매도인에 대하여 매매대금의 반환을 구하거나, 명의신탁자 앞으로 재차 소유권이전등기를 경료할 것을 요구하는 것은 신의칙상 허용되지 아니한다. 이 사건의 경우 법 시행 이전에 이미 명의신탁자인 원고의 요구에 따라 명의수탁자인 피고 앞으로 소유명의를 이전한 소외 1로서는 명의수탁자인 피고가 이 사건 부동산을 타에 처분하였다고 하더라도, 피고로부터 그 소유명의를 회복하기 전까지는 원고에 대하여 신의칙 내지 민법 제536조 제1항 본문의 규정에 의하여 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있고, 한편 명의신탁자인 원고의 소유권이전등기청구도 허용되지 아니하므로, 결국 매도인인 소외 1로서는 명의수탁자인 피고의 처분행위로 인하여 손해를 입은 바가 없다고 해야 할 것이고"라고 판시하였습니다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결).이러한 판례의 태도에 비추어 볼 때, 부동산을 매도하면서 실제 매수자인 신탁자의 요구로 매도인이 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 경료해주었다면 매도인에게 매매계약의 체결이나 그 이행에 관하여 어떠한 귀책사유가 있다고 보기 어려워, 자신의 편의를 위하여 명의수탁자 앞으로의 등기이전을 요구한 명의신탁자가 자신의 귀책사유로 같은 법에서 정한 유예기간이 지나도록 실명등기를 하지 아니한 사정에 기인하여 위 등기가 무효로 된 것에 대하여 매도인에게 매매대금의 반환을 구하거나, 명의신탁자 앞으로 재차 소유권이전등기를 경료할 것을 요구하는 것은 신의칙상 허용되지 아니하므로, 매도인으로서는 명의수탁자가 신탁부동산을 타에 처분하였다고 하더라도, 명의수탁자로부터 그 소유명의를 회복하기 전까지는 명의신탁자의 소유권이전등기청구에 대하여 매매대금 반환채무의 동시이행을 항변할 수 있어 결국 손해를 입었다고 볼 수 없는 것으로 판단됩니다.
참고판례 : 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결
박응현 변호사
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