민사 ·물권 ·유치권‧질권‧저당권
조회수 : 709 | 2019.07.23 질문 작성됨

소유권이전등기를 이전한 매도인이 매매대금잔금채권에 기하여 부동산에 대한 유치권을 주장할 수 있나요?

부동산 매매대금 전부가 지급되지 않은 상태에서 소유권이전등기를 마쳐준 매도인이 부동산을 계속 점유하고 있는 경우, 매매대금채권을 피담보채권으로 하여 매수인에게 유치권을 주장할 수 있나요?

2019.07.23 답변 작성됨

아니요. 부동산 매매대금 전부가 지급되지 않은 상태에서 소유권이전등기를 마쳐준 매도인이 부동산을 계속 점유하고 있는 경우라고 하더라도 매매대금채권을 피담보채권으로 하여 매수인에게 유치권을 주장할 수는 없습니다.

대법원은 "부동산 매도인이 매매대금을 다 지급받지 아니한 상태에서 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐주어 목적물의 소유권을 매수인에게 이전한 경우에는, 매도인의 목적물인도의무에 관하여 동시이행의 항변권 외에 물권적 권리인 유치권까지 인정할 것은 아니다. 왜냐하면 법률행위로 인한 부동산물권변동의 요건으로 등기를 요구함으로써 물권관계의 명확화 및 거래의 안전·원활을 꾀하는 우리 민법의 기본정신에 비추어 볼 때, 만일 이를 인정한다면 매도인은 등기에 의하여 매수인에게 소유권을 이전하였음에도 매수인 또는 그의 처분에 기하여 소유권을 취득한 제3자에 대하여 소유권에 속하는 대세적인 점유의 권능을 여전히 보유하게 되는 결과가 되어 부당하기 때문이다. 또한 매도인으로서는 자신이 원래 가지는 동시이행의 항변권을 행사하지 아니하고 자신의 소유권이전의무를 선이행함으로써 매수인에게 소유권을 넘겨 준 것이므로 그에 필연적으로 부수하는 위험은 스스로 감수하여야 한다. 따라서 매도인이 부동산을 점유하고 있고 소유권을 이전받은 매수인에게서 매매대금 일부를 지급받지 못하고 있다고 하여 매매대금채권을 피담보채권으로 매수인이나 그에게서 부동산 소유권을 취득한 제3자를 상대로 유치권을 주장할 수 없다."라고 판시하였습니다(대법원 2012. 1. 12. 자 2011마2380 결정).위 판결에 비추어 볼 때, 부동산 매매대금 전부가 지급되지 않은 상태에서 소유권이전등기를 마쳐준 매도인이 부동산을 계속 점유하고 있는 경우라고 하더라도 매매대금채권을 피담보채권으로 하여 매수인에게 유치권을 주장할 수 없는 것으로 판단됩니다.
참고판례 : 대법원 2012. 1. 12. 자 2011마2380 결정
박응현 변호사
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