신축 건물로 인해서 일조권 침해를 받은 경우에 누가 손해배상책임을 부담하나요?
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건물 신축으로 인하여 일조권침해를 받은 경우 일반적으로 가해 건물의 건축주(도급인, 공사 시행자)가 책임을 져야 하지만 경우에 따라서는 가해 건물 건축 공사의 수급인(시공자), 피해 건물의 분양자, 지방자치단체가 책임질 수도 있습니다.
건물 신축으로 인하여 일조권침해를 받은 경우 일반적으로 가해 건물의 건축주(도급인, 공사 시행자)가 불법행위에 기한 손해배상책임을 부담하지만 경우에 따라서는 가해 건물 신축 공사의 수급인(공사 시공자), 피해 건물의 분양자, 지방자치단체가 책임을 부담할 수도 있습니다. 아래에서는 판례를 중심으로 일조권 침해에 대하여 누가 손해배상책임을 부담하는가 하는 문제를 살펴보겠습니다.
1. 가해 건물의 건축주(도급인, 공사 시행자)
"건축주"란 건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말합니다(건축법 제2조 제1항 제12호). 건축주는 허가 신청 시에는 허가 신청인이 되고, 사용검사필증을 교부받아 건축물을 등기할 때는 당해 건축물의 소유명의인이 되고, 등기 후에는 건축물의 소유자가 됩니다.
건물 신축으로 인해서 일조권침해를 받은 경우 가해건물의 건축주(도급인, 공사 시행자)가 손해배상청구의 상대방이 될 수 있다는 점에 대해서는 별다른 이론(異論)이 없습니다. 일조권 침해로 인한 손해배상청구의 법적 성격이 불법행위이므로 건물 신축에 실질적으로 관여하여 피해건물에 일조방해의 원인을 제공한 가해건물의 건축주(도급인, 공사 시행자)가 책임을 부담하는 것은 당연하기 때문입니다(윤홍배, 공사수급인이 일조권 침해에 따른 손해배상책임을 부담하는지 여부, 쥐락펴락 아파트소송<24>, 한국아파트신문, 2010.10.20. l710호). 건축주는 개인, 회사, 재개발조합이나 재건축조합, 주택조합 등이 될 수 있습니다.
대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결도 “원심은 그 채택 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고가 건축주로서 1995. 11. 20. 사용승인을 받은 OO아파트의 신축으로 인하여 이 사건 아파트 부지에 발생한 일조방해의 정도는 사회통념상 일반적으로 인용해야 할 수인한도를 초과하는 것이지만 그 위법성의 정도가 피고에게 철거의무를 부과해야 할 정도에는 이르지 않는다고 보고, 원고들은 1995. 11. 20.경 피고가 OO아파트를 건축하였다는 점과 이러한 피고의 불법행위로 인하여 재산상 손해 및 정신적 손해가 발생한다는 점 등을 모두 알았다고 할 것이므로 그로부터 3년이 경과함으로써 이 사건 손해배상청구권의 소멸시효가 완성되었다고 판단하였다. 앞에서 본 법리에 비추어 볼 때 원심의 이러한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 일조방해로 인한 손해배상청구권의 소멸시효에 관한 법리오해 등 판결에 영향을 미친 위법이 없다”고 판시함으로써 가해건물의 건축주가 일조권 침해로 인한 손해배상책임의 주체가 될 수 있음을 전제로 판결하고 있습니다.
서울중앙지방법원도 가해건물의 건축주가 일조권 침해로 인한 손해배상책임의 주체가 될 수 있음을 전제로 하여 서울 A아파트 주민 B씨 등 87명이 C아파트 시행사인 D사를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2016가합529654)에서 건축 관련 법령을 모두 지켜 아파트를 신축했더라도 이웃 주민의 일조권을 심각하게 침해하는 결과가 발생했다면 시행사는 배상책임이 있다면서 "D사는 9억7400여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했습니다. B씨 등은 2015년 5월 자신의 아파트 인근에 11개동 35층 규모의 C아파트가 들어서자 "일조권·조망권 등을 침해당했다"면서 C아파트 시행사인 D사를 상대로 "14억5000여만원을 배상하라"며 소송을 냈습니다.
가해건물이 다세대주택이나 아파트 등 집합건물로서 여러 사람이 각자 이를 분양받아 구분소유하게 되는 경우에는 집합건물을 분양받은 구분소유자들은 집합건물을 분양받았을 뿐 건물의 건축행위에는 전혀 관여한 바가 없기 때문에 수분양자들에게 직접 불법행위책임을 물을 수는 없고, 여전히 집합건물의 건축주에게 손해배상을 청구하여야 할 것입니다(김경숙, 고층건물의 신축으로 인한 일조권 침해의 구제방안 연구, 인하대학교 행정대학원 부동산학 석사학위 청구논문(2006년 8월), 63면).
2. 가해건물의 공사 시공자
"공사 시공자"란 「건설산업기본법」 제2조 제4호에 따른 건설공사를 하는 자를 말합니다(건축법 제2조 제1항 제16호).
건축공사 수급인은 도급계약에 기한 의무이행으로서 건물을 건축하는 것이므로 원칙적으로 일조방해에 대하여 손해배상책임이 없습니다. 그러나 예외적으로 다음과 같은 경우에는 수급인도 책임을 지게 됩니다. ① 수급인이 스스로 또는 도급인과 서로 의사를 같이 하여 타인이 향수하는 일조를 방해하려는 목적으로 건물을 건축한 경우, ② 당해 건물이 건축법규에 위반되었고 그로 인하여 타인이 향수하는 일조를 방해하게 된다는 것을 알거나 알 수 있었는데도 과실로 이를 모른 채 건물을 건축한 경우, ③ 도급인과 사실상 공동 사업주체로서 이해관계를 같이하면서 건물을 건축한 경우 등입니다(대법원 2005. 3. 24. 선고 2004다38792 판결).
그리하여 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결은 다음과 같이 판시하였습니다:
“원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채용 증거에 의하여, 소외 조합은 재건축사업을 함에 있어서 조합원들이 소유한 토지 및 건축물을 현물출자하고 주택건설 전문업자를 공동사업자로 영입하여 참여조합원의 자격을 부여한 다음, 이 사건 아파트 및 부대시설을 시공하도록 한 사실, 피고는 이 사건 아파트 공사를 도급받으면서 조합원의 이주비 지급 및 금원융자비용 대여, 공사완공시까지의 조합운영비, 건축설계비, 기타 소외 조합이 필요로 하는 비용을 제공하기로 하고 나아가 이 사건 아파트 신축공사비를 자신의 비용으로 충당하는 등 참여조합원으로서 설계변경에서 시공 전반에 이르기까지 주도적 역할을 한 후, 그 대가로 이 사건 아파트의 신축 완료 후 조합원들에게 기존 분양면적(대지지분 기준)의 151%를 공급하고 나머지 잔여 세대를 피고가 일반에 분양하는 방법으로 위 투입자금을 회수하기로 한 사실, 비록 한라·세진종합건축사사무소에서 이 사건 아파트의 최초 설계안을 작성하였으나, 최초 작성된 이 사건 아파트의 배치도와 실제 건축된 후의 배치 상황이 상당히 다르고 실제 건축인허가를 받는 과정에서 피고의 요구가 반영된 설계변경이 이루어지는 등 이 사건 아파트 단지가 최초 배치도와는 다르게 재배치된 사실, 소외 조합과 원고들 사이의 일조권 등 침해에 대한 토론회에 피고의 현장소장이 참여하여 적극적으로 일조권문제와 관련한 설계변경 가능성을 언급하는 등 원고들과 소외 조합 사이의 분쟁에 관여한 사실을 인정한 다음, 그 인정 사실에 기하여, 피고는 이 사건 아파트 신축공사의 단순한 수급인으로서 이를 시공한 것이 아니라 위 재건축 사업을 수주하면서 소외 조합 및 조합원들의 필요비용을 모두 제공하고 나아가 이 사건 공사비를 자신의 비용으로 충당하는 등 이 사건 아파트 신축을 소외 조합과 함께 주도적으로 진행한 후, 그 대가로 조합원들 지분을 제외한 잔여 세대를 일반에 분양하는 방법으로 위 투입자금을 회수하기로 한 것으로 보이므로, 피고는 이 사건 아파트 신축의 사실상 공동 사업주체로서 소외 조합과 이해관계를 같이 하면서 이 사건 아파트를 신축하였다고 할 것이어서, 피고가 이 사건 아파트의 건축주가 아니라 시공사라고 하더라도 이 사건 아파트의 신축으로 인한 피해에 대하여 손해배상책임을 져야 한다고 판단하였다.
기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정하였거나 시공사의 불법행위 주체성 또는 피고와 소외 조합 사이의 계약에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.”
3. 피해 건물의 시공자 및 분양자
공동주택을 분양받았으나 그 주택에 충분한 일조가 확보되지 않는 경우에 이를 분양받은 자가 분양회사를 상대로 일조 방해를 원인으로 한 손해배상청구를 할 수 있을지 문제가 됩니다.
이 문제와 관련하여 대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다 44928, 44935 판결은 “분양회사가 신축한 아파트를 분양받은 자는 분양된 아파트에서 일정한 일조시간을 확보할 수 없다고 하더라도, 이를 가지고 위 아파트가 매매목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 것이라거나 분양회사가 수분양자에게 분양하는 아파트의 일조 상황 등에 관하여 정확한 정보를 제공할 신의칙상 의무를 게을리하였다고 볼 여지가 있을지는 몰라도, 분양회사가 신축한 아파트로 인하여 수분양자가 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되었다고 볼 수는 없으므로 분양회사에 일조방해를 원인으로 하는 불법행위책임을 물을 수는 없다”고 판시하였습니다.
대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결도 건축관계법령 및 「주택법」상의 주택건설기준 등에 적합할 뿐만 아니라, 분양계약체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획대로 건축된 경우에는 일정 시간 이상의 일조가 확보되지 않고 조망이 가려지며 사생활이 노출된다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 일조방해 등을 이유로 분양계약상의 채무불이행책임 또는 하자담보책임을 물을 수 없다고 하면서 다음과 같이 판시하였습니다:
“분양계약을 체결하는 과정에서 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등에 관한 상황에 대하여 일정한 기준에 이르도록 하기로 약정이 이루어졌다거나, 수분양자가 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등이 일정한 기준에 미치지 아니하는 사정을 알았더라면 그 분양계약을 체결하지 않았을 것임이 경험칙상 명백하여 분양자가 신의성실의 원칙상 사전에 수분양자에게 그와 같은 사정을 설명하거나 고지할 의무가 있음에도 이를 설명·고지하지 아니함에 따라 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등이 일정한 기준에 이를 것이라는 신뢰를 부여하였다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한, 아파트 각 동·세대의 배치 및 구조, 아파트의 층수, 아파트 각 동·세대 사이의 거리 등에 관한 기본적인 계획에 의하여 결정되는 일조나 조망, 사생활의 노출 등에 관한 상황에 대하여 수분양자가 이를 예상하고 받아들여 분양계약에 이르렀다고 봄이 상당하다. 따라서 분양된 아파트가 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합할 뿐만 아니라, 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획대로 건축된 경우에는 아파트 각 동·세대의 방위나 높이, 구조 또는 다른 동과의 인접 거리 등으로 인하여 일정 시간 이상의 일조가 확보되지 아니하고 조망이 가려지며 사생활이 노출된다고 하더라도, 위에서 본 바와 같은 특별한 사정이 있지 않는 한, 이를 가지고 위 아파트가 그 분양계약 당시 수분양자에게 제공된 기본적인 건축 계획에 관한 정보에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다.”
4. 지방자치단체
지방자치단체의 일조권 침해로 인한 손해배상책임과 관련하여 대법원 2004. 9. 13. 선고 2004다24212 판결은 다음과 같이 판시하였습니다:
“건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 그 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보증하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 봄이 상당하고, 구체적 경우에 있어서는 어떠한 신축건물이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다.
위 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 일조침해로 인한 불법행위 성립요건으로서의 고의·과실은 가해건물의 건축에 의한 일조침해의 결과발생에 대한 예견가능성을 의미하므로, 원고 소유 대지의 경계선으로부터 최소 0.7m, 최대 0.872m 정도의 이격거리를 두고 지상 5층, 높이 13.8m의 공동주택이 건축된 이 사건의 경우 일조침해의 결과발생에 대한 예견가능성이 없다고 할 수 없고, 사회통념상 일반적으로 인용되는 수인한도를 넘는 일조침해가 발생한 이상, 피고 관악구가 이 사건 공동주택에도 임시조치법 제9조가 적용된다는 취지의 서울특별시의 질의회신에 따라 건축허가를 하였다거나, 피고 양오석이 피고 관악구의 건축허가에 따라 이 사건 공동주택을 건축하였다고 하여 위법성을 부인할 수는 없는 것인바, 같은 취지에서 이 사건 공동주택의 건축으로 인한 일조침해가 불법행위에 해당한다고 한 원심의 판단은 옳고, 거기에 불법행위의 성립요건에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.”
5. 결론
건물 신축으로 인하여 일조권침해를 받은 경우 일반적으로 가해 건물의 건축주(도급인, 공사 시행자)가 책임을 져야 하지만 경우에 따라서는 가해 건물 건축 공사의 수급인(시공자), 피해 건물의 분양자, 지방자치단체가 책임 질 수도 있습니다.
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